KORONAVİRÜS SALGINININ KİRA SÖZLEŞMELERİNE ETKİSİ

Tüm dünyayı etkisi altına alan COVID-19 salgının ülkemizde de görülmesiyle birlikte, hükümetin bu kapsamda arka arkaya tedbirler alma zarureti doğmuştur .Koronavirüs salgınına karşı birtakım tedbirler içeren 7226 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, TBMM tarafından kabul edilmesiyle yürürlüğe giren düzenlemelerden sadece biridir.

26.03.2020 tarihinde yürürlüğe giren 7226 Sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun’un “Geçici Madde 2” hükmüne göre, “1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.” şeklinde düzenleme yapılmıştır. Kira sözleşmeleri bakımından getirilen bu düzenlemelerin ardından,  özellikle kira bedellerinin ödenip ödenmeyeceği, bu düzenlemenin hangi iş yerlerini kapsadığı gibi konularda gerek kiraya verenler gerekse de kiracılar açısından birçok soru işareti meydana gelmiş olduğundan bu konuların aydınlatılması amacıyla kısa bir değerlendirme yapmak faydalı olacaktır.

• Öncelikle anılan kanun hükmünün sadece işyeri kiraları bakımından uygulanabilirliğinin önemle altı çizilmelidir.

Gerek idari kararla kapatılan ve bu süreçte gelir elde etme imkanı sona eren berber dükkanı, kıraathane, spor salon vb.. gerekse faaliyetleri salt gel-al şeklinde hizmet vermek ve paket servis yapmak şeklinde sınırlanan, mekanında müşteri ağırlayamayan ve dolayısıyla elde edeceği gelir miktarı düşen restaurant ve pastaneler, son olarak idari karar kapsamında kapatılmayan ve aynen faaliyetine devam edebilen eczaneler gibi işyerleri de bu düzenlemeden faydalanabilecek, bu süreçteki ödenemeyen kiralar nedenli hiçbir işyeri tahliye davaları ve kira sözleşmesinin  feshine maruz bırakılamayacaktır.

• Düzenlemeye göre,  anılan kira borçlarının “ödenmemesi” değil “ödenememesi” halinde diğer bir deyişle, kiracının kira borcunu ödemede temerrüdü halinde bu durum fesih ya da tahliye sebebi olamayacaktır. Buna göre kiracının belirlenen sürede kira borcunu ödeme yükümlülüğü devam etmektedir.

7226 sayılı Kanun’da yer alan Geçici Madde 2 ile kiracıların kira bedeli ödeme yükümlülüklerinin ortadan kaldırılmamıştır. Gerek borç ilişkisi gerekse de muaccel hale gelmiş kira alacağı varlığını sürdürmektedir. Anılan düzenleme yalnızca, borcun ödenmemesi nedeniyle sözleşme feshini ve tahliyeyi önlemektedir. Bu sebeple kiraya verenin, ödenmeyen kira bedellerini faizi ile birlikte talep etme hakkı şüphesiz ki devam edecektir.

• Düzenleme, 1 Mart 2020 ile 30 Haziran 2020 tarihleri arasında muaccel hale gelen kira bedellerinin ödenememesi halini kapsamakta olup bu tarihten önce veya sonrasına ilişkin muaccel kira borçları, söz konusu hükmün uygulama alanı dışındadır.

7226 sayılı kanunun getirdiği düzenlemelerin yanı sıra koronavirüsün birçok ticari sorun ortaya çıkarması ve akdedilen sözleşmeleri çekilmez hale getirmesi nedeniyle kira sözleşmeleri kapsamında taraflar açısından oluşan sonuçlar ve somut olaya özgülenebilecek başlıca ihtimaller de oldukça önem arzetmektedir.

Kira Sözleşmeleri Ve Mücbir Sebep Kavramı

6098 sayılı Türk Borçlar kanununda açık bir mücbir sebep tanımı verilmemiş, durumun hal ve şartlarına göre değerlendirilebileceği hususu düzenlenmiş; içeriğinin belirlenmesi içtihatlara ve doktrine bırakılmıştır. Bu bağlamda, doktrinde “Sorumlu veya borçlunun faaliyet ve işletmesi dışında meydana gelen, genel bir davranış normunun veya borcun ihlâline mutlak ve kaçınılmaz bir şekilde yol açan, öngörülmesi ve karşı konulması mümkün olmayan olağanüstü bir olay”  şeklindeki tanıma yer verilmiştir. 

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2017/11-90 E. 2018/1259 K. Sayılı ve 27.06.2018 tarihli kararında “salgın hastalık” mücbir sebep kapsamına alınmıştır. Koronavirüsün gerek dünya genelinde gerek ülkemizde neden olduğu mevcut durum göz önüne alındığında yaşanılan bu küresel salgının önceden öngörülemeyecek, olağanüstü bir durum olduğu ve salgın hastalığının mücbir sebep olarak kabul edilmesi gerektiği açıkça ortadadır.

Kira sözleşmelerinde mücbir sebep hükümleri bulunması halinde taraflar, yaşanan gelişmeler neticesinde işbu hükme dayanarak sözleşmeyi tek taraflı feshetme hakkına sahip olmaktadır. Sözleşmede salgın hastalıkların mücbir sebep olacağına dair bir madde düzenlenmemiş ise somut olay şartları incelenerek mücbir sebep halinin değerlendirilmesi gerekmektedir. Genel kural olarak Türk Borçlar Kanunu’nun 136’ncı maddesinde mücbir sebep halinin düzenlediği kabul edilmelidir.

6098 Sayılı Kanun’un 331. Maddesi Kapsamında Olağanüstü Fesih Halleri

TBK’nın 331 maddesi;

“Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.

Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.” şeklinde düzenlenmiş olup kira sözleşmelerinin tarafları, kira ilişkisinin devamını çekilmez hale getiren bir durum oluşması halinde, yasal fesih bildirimi sürelerine uyarak, sözleşmenin feshini gerçekleştirebilecektir. Ancak, unutmamak gerekir ki, söz konusu madde TBK kapsamında ertelenen hükümler çerçevesinde olup 01.07.2020 tarihine kadar uygulanması söz konusu olmayacaktır.

Bu kapsamda somut olayda koronavirüs salgınının  kira sözleşmelerine önemli bir etkisi bulunması ve çekilmezlik unsuruna neden olması durumunda  erteleme süresi sonrasında TBK’nın 331. Maddesi uyarınca fesih yöntemleri uygulanabilecektir.

6098 Sayılı Kanun’un 138. Maddesi Kapsamında Aşırı İfa Güçlüğü

TBK’nın 138.maddesinde;

“Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.” hükmü yer almaktadır. 

Borçlunun aşırı ifa güçlüğüne dayanması durumunda borçluya direkt olarak sözleşmeyi sona erdirme hakkı tanınmamaktadır. TBK’nın 138.maddesinde aranan şartların varlığı halinde borçluya hâkimden sözleşmenin yeni koşullara göre uyarlanmasını talep etme hakkı tanımaktadır. Yeni koşullara göre uyarlanması mümkün değilse borçlu, sözleşmenin feshini talep edebilecektir. Kanun hükmü taşınır ve taşınmaz kiralarının bulunduğu konut ve çatılı işyeri kiraları için de geçerlidir.

Şunu belirtmekte fayda görüyoruz ki koronavirüs salgını sürecinin ne kadar süreceği belirli olmadığından dolayı yukarıda değindiğimiz hukuki esasların yargıda nasıl yansıma bulacağı hakkında net bir görüş birliği bulunmamaktadır. Buna rağmen sözleşmeden doğan borçların ifa edilmesinde aşırı güçlük yaşanması durumunda alacaklı ve borçlu tarafların sözleşmeleri yeniden müzakere etmelerinin bu süreçte en sağlıklı çözüm yolu olacağı kanaatindeyiz.